Obligaciones legales de las comunidades de propietarios cuando adquieren la condición de promotor de obras

Es algo que está al orden del día, como no podría ser de otra forma, que se tengan que llevar a cabo reparaciones y mantenimientos en los edificios de viviendas. Cuando estas intervenciones tengan la consideración de obra de construcción, hay que ser consciente de que la comunidad de propietarios se puede convertir en “promotora” y que, por tanto, le resultaría de aplicación toda la legislación en materia de prevención de riesgos laborales. Derivado de esto, es muy importante tener en cuenta que, al margen de las posibles responsabilidades administrativas y civiles derivadas de un accidente, cabría la posibilidad de incurrir en responsabilidades penales y, ahí, la figura del/la presidente/a de la comunidad de propietarios podría llegar a verse envuelta en una situación muy desagradable, por ser él/ella la persona que ostenta la representación legal de la comunidad de propietarios.

En relación con este tipo de obras, que siempre han tenido presencia en nuestros edificios, es cierto que, en los últimos años, se han generalizado y complicado. Intervenciones de mejora de la accesibilidad de las viviendas, mejora de la eficiencia energética y, en definitiva, con actuaciones en los edificios que, consideradas obras de construcción, se están controlando muy de cerca por parte de las administraciones competentes.

¿Por qué motivos? Pues además del imperativo legal que conllevan y que es exigible de igual forma (salvando las distancias y en proporcionalidad, entiéndase la hipérbole), en la reforma de una cocina, que en la construcción de un viaducto, hay que sumar las elevadas cifras de siniestralidad que se registran en este tipo de obras que, en ocasiones, por realizarse “de puertas hacia dentro”, pasan desapercibidas. Cuestión que resulta inadmisible, puesto que los derechos y deberes en materia de PRL son los mismos y los estándares de seguridad para los trabajadores deben respetarse, con independencia del tamaño o entidad de la obra.

Sin ir más lejos, hace unos días falleció un trabajador en Valencia mientras realizaba trabajos en un hueco de escalera. Comenzará ahora un largo proceso de investigación que, probablemente, vendrá seguido de un más prolongado proceso judicial en el que se verán involucrados muchos agentes como, por ejemplo, empresa, comunidad de propietarios (y especialmente su presidente/a), servicio de prevención, etc. Lo peor de todo, la vida que se ha perdido y el dolor de una familia que, de ninguna forma, podrá ser compensado.

Por poner una nota positiva en este asunto, hay que destacar que, en estos días, se están presentando, por parte de las administraciones, los fondos “Next Generation” para la mejora de la eficiencia energética de las viviendas. Esto supondrá un fuerte impulso para nuestro sector, con creación de una importante actividad y, por extensión, empleo. En esta línea, desde el sector tenemos que hacer un esfuerzo de concienciación a los administradores de comunidades de propietarios y a los propios presidentes de los edificios sobre la importancia de cumplir con la normativa de prevención de riesgos laborales cuando estas comunidades se convierten en “promotoras” de una obra. Es tarea de todos/as hacer pedagogía en este asunto y poner en valor el esfuerzo que, por mejorar las condiciones de seguridad y salud de los trabajadores, se hace desde las entidades, organizaciones y administraciones implicadas.

En relación con lo expuesto en los párrafos anteriores, pretendemos hacer, en las siguientes líneas, un repaso genérico por las obligaciones normativas que tienen las comunidades de propietarios cuando hacen “obras” en sus instalaciones.

Principales referencias normativas

Las obligaciones legales en materia de coordinación de actividades empresariales en las Comunidades de Propietarios vienen establecidas en la propia Ley de Prevención de Riesgos Laborales y los desarrollos reglamentarios en materia de servicios de prevención, obras de construcción y coordinación de actividades empresariales, como son:

• LEY 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales.
• REAL DECRETO 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención.
• REAL DECRETO 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de coordinación de actividades empresariales.
• REAL DECRETO 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
• Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción.

Principales obligaciones que pueden afectar a las comunidades de propietarios en materia de PRL en caso de ejecución de obras

Obligaciones del promotor

El promotor, según la definición del art. 2 del R.D. 1627/1997, es cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.

Por tanto, cuando la Comunidad de propietarios contrata una obra que se va a ejecutar en los lugares o elementos comunes de la comunidad (como reparaciones o reformas de la fachada, portales, escaleras, garajes, instalación de ascensores, etc.) se convierte en el promotor en la obra.

En tal caso, se generan una serie obligaciones que es importante recordar, distinguiendo dos supuestos:

Si se trata de una obra con proyecto, el promotor debe:

• Designar proyectista para la elaboración del Proyecto de la obra.
• Designar Coordinador de Seguridad y Salud en fase de proyecto, si hubiera más de un proyectista.
• Ordenar la realización del Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, que será elaborado por un técnico competente designado por el promotor.
• Designar a la Dirección Facultativa.
• Designar al Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución de la obra si interviene más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos

Si se trata de una obra sin proyecto (por no ser exigible o tratarse de una obra de emergencia), deberá designar al Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución de la obra, si interviene más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos.

Es importante tener en cuenta también que, si un promotor contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista (art. 2.3 RD 1627/1997), por lo que deberá asumir las obligaciones que le corresponden (y se exponen más abajo).

Obligaciones del empresario titular respecto a las empresas concurrentes

Cuando una Comunidad de Propietarios contrata alguna obra o servicio, va a adquirir la condición de “empresario titular del centro de trabajo”, puesto que, conforme a lo establecido en el artículo 2 del R.D. 171/2004, es quien tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar el “centro de trabajo”, entendido este término como “cualquier área, edi?cada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su trabajo”.

En consecuencia, la comunidad de propietarios debe informar a los otros empresarios concurrentes sobre los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a las actividades por ellos desarrolladas, las medidas de prevención de tales riesgos y las medidas de emergencia que se deben aplicar (todo ello en los términos recogidos en el artículo 7), así como dar instrucciones (a las otras empresas o trabajadores autónomos) para la prevención de los riesgos existentes y sobre las medidas a aplicar en caso de emergencia (artículo 8).

Al tratarse de una obra de construcción, las obligaciones administrativas enunciadas anteriormente se regirán por lo previsto en el RD 1627/1997 y, en particular, quedarán del siguiente modo:

• El deber de información previsto en el artículo 7 del RD 171/2004 se entenderá cumplido por el promotor mediante el estudio de seguridad y salud o estudio básico de la obra. Cuando no sea necesaria la elaboración de un “Proyecto de obra”, no se puede exigir estudio ni plan de seguridad y salud. Ahora bien, habrá que cumplir con esta obligación entregando al contratista toda la información relevante en cuanto a accesos/salidas del edificio, medidas de emergencia como instalaciones de extinción de incendios, teléfonos e instalaciones de emergencias más cercanos, etc.
• Las instrucciones del artículo 8 del RD 171/2004 se entenderán cumplidas por el promotor mediante las impartidas por el Coordinador de Seguridad y Salud durante la ejecución de la obra o, en su defecto, por la Dirección Facultativa de la misma. Cuando no exista coordinador en fase de ejecución, ni Dirección Facultativa, estas instrucciones serán las derivadas de los informes periciales de la compañía aseguradora y toda aquella información que se derive del trámite administrativo con el ayuntamiento (Declaración Responsable) y con el despacho de arquitectura/arquitectura técnica involucrado en la obra, en su caso.

Principales obligaciones del contratista

El contratista, tal y como lo define el RD 1627/1997 (art. 2), es la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato.

Las medidas establecidas en el capítulo IV del RD 171/2004 para el empresario principal corresponden al contratista, que es quien deberá vigilar el cumplimiento de la normativa de PRL por parte de las empresas o trabajadores autónomos.

Además, entre otras, deberá asumir las siguientes responsabilidades:

• Comunicación de apertura del centro de trabajo.

Independientemente de la existencia de proyecto de obra, siempre resulta necesaria una comunicación de apertura, a no ser que la Autoridad Laboral estime expresamente lo contrario. La comunicación la lleva a cabo la empresa contratista.

• Libro de Subcontratación (Ley 32/2006, desarrollada por RD 1109/2007).

El contratista también tiene la obligación de diligenciar un Libro de subcontratación, si procede.

• Plan de Seguridad y Salud (Art. 7 R.D. 1627/1997).

En aplicación del Estudio de seguridad y salud, cada contratista debe elaborar un Plan de seguridad y salud. Puede no ser necesario cuando no hay previo Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud, al no existir proyecto de obra. La documentación preventiva que rige en estos casos es la que deriva del Documento de Gestión Preventiva de Obra (DGPO) y Planificación de Acción Preventiva, en base a:

• Procedimientos operativos de ejecución de tareas.
• Normas e instrucciones en materia de seguridad y salud.
• Evaluación de Riesgos.

El DGPO permite planificar, organizar, coordinar y controlar las actuaciones y establecer procedimientos de trabajo conjuntos. Debe contener procedimientos de trabajo, medios de coordinación y de control de las distintas actuaciones, además de la evaluación de riesgos específica y planificación preventiva. También deberá determinar la presencia de Recurso Preventivo (de quien se deberá aportar acta de nombramiento y formación acreditativa).

Se nombrará, siempre que proceda para la ejecución de los trabajos, Coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución. Se requerirá siempre que proceda por la ejecución de los trabajos nuevos o de reparación y actúe más de una empresa en fase de ejecución.

Otras obligaciones del contratista

• Garantizar la protección frente a los riesgos laborales de los trabajadores adoptando alguna de las modalidades organizativas de la prevención, establecidas en la normativa.
• Observar los principios de la acción preventiva del artículo 15 LPRL.
• Cumplir y hacer cumplir a su personal lo establecido en el plan de seguridad y salud.
• Cumplir las instrucciones del coordinador de seguridad y salud (si lo hay) durante la ejecución de la obra.
• Documentar el Plan de prevención de riesgos laborales y elaborar, si procede, el documento de gestión preventiva de la obra (DGPO).
• Gestionar la prevención en cuanto al deber de información, formación, entrega de EPI, medidas de emergencia, vigilancia médica del estado de salud, coordinación de actividades empresariales, trabajadores sensibles y de ETT, entre otros.

Como se resume en este artículo, es un tema complejo puesto son muchas las responsabilidades que pueden derivarse de las obras que se realizan en las comunidades de propietarios. Es importante conocerlas para evitar posibles sanciones y, principalmente, para proteger la seguridad de los trabajadores que las ejecutan.